0 Gardados para despois

David Rouco Pernas

O lobby bancario e a nova lei hipotecaria

Durante os últimos anos estamos asistindo a unha cantidade de pronunciamentos xudiciais por parte dos tribunais relacionados con produtos bancarios, que ben se poden cualificar como escuros e abusivos no mellor dos supostos. É o caso das participacións preferentes, as accións subordinadas, os contratos swaps, etc. Se ben, a día de hoxe a maioría deles veñen dados por préstamos con garantía hipotecaria, exemplos deles son as cláusulas chan, as hipotecas multidivisa, as cláusulas de vencemento anticipado, gastos notariais, supeditación a IRPH, etc.

Tal é a situación de colapso do sistema xudicial polas reclamacións ós bancos relacionadas con estes produtos −incrementada ademais a partir do pronunciamento do TXUE de data 21 de decembro de 2016 que ven a modular a Sentencia  de 9 de maio de 2013 do Tribunal Supremo− que en data de 20 de xaneiro, publicase o Real Decreto-lei 1/2017 de medidas urxentes para a protección dos consumidores en materia de cláusulas chan, e posteriormente en data de 25 de maio de 2017 o consello xeral do poder xudicial autoriza a especialización de xulgados para coñecer de litixios exclusivamente nesta materia.

Case a totalidade dos conflitos derivados veñan dadas pola abusividade da cláusula en cuestión, e nun defecto na información do contrato de préstamo hipotecario por parte de entidade bancaria ó solicitante. Considerando este segundo motivo como un verdadeiro quebracabezas para os bancos, toda vez que os contratos de hipoteca conlevan unha serie de riscos, que na práctica non eran postos de manifesto a hora de firmar.

O pasado 3 de novembro, o goberno aprobou o proxecto da nova lei hipotecaria con motivo da transposición da Directiva 2014/17/UE sobre os contratos de crédito celebrados cos consumidores para bens inmóbeis de uso residencial.

Sen embargo, como parece ser habitual no sistema lexislativo nacional, a nova norma non vén paliar a situación de conflito manifesta, senón a obviala por completo.
Así as cousas, non existe pronunciamento ningún referente ós gastos notariais e rexistrais na constitución do préstamo bancario, sendo este un dos conceptos mais reclamables nos procedementos contra as entidades. Varios tribunais declararon nulas as cláusulas de imposición dos gastos de inscrición e rexistrais ós solicitantes da hipoteca na súa totalidade, como por exemplo a de decembro de 2015 do Tribunal Supremo, se ben esta cuestión non obxecto de tratamento na nova regulación.

Desta forma as principais emendas substáncianse: na amortización anticipada do préstamo, ventas vinculadas, incentivos para a conversión das hipotecas de tipo variábel a tipos fixos, vencemento anticipado, transparencia formal e material.

No que á amortización anticipada respecta, a nova lei parece seguir unha liña similar na regulación vella, se ben anteriormente falabamos de compensacións por desestimento e tipos de interese, na nova lei modúlanse no caso dos tipos variables e establecéndoo nos casos dos tipos fixos, xa que neste segundo caso quedaba ó arbitrio das partes.

No tocante ás vendas vinculadas, na antiga norma as entidades bancarias podían ofertar o contrato de préstamo hipotecario aparellando seguros de vida, fogar, etc. Sen embargo na nova norma prohíbense este tipo de ventas vinculadas. Sen embargo, facúltase o Banco de España para autorizar excepcións mediante circulares, o cal deixa entrever que pode resultar no mesmo suposto no que nos atopábamos.

Un dos elementos mais controvertidos que pode dar a nova norma é a conversión das hipotecas a tipo variábel en tipos fixos. A día de hoxe os tipos como o EURIBOR e o IRPH –pendente de pronunciamento do Tribunal Supremo sobre a súa nulidade–, atópanse moi baixos, chegando incluso a índices negativos. Coa incentivación da conversión, as entidades bancarias pretenden asegurarse o pago dunha amortización continua durante toda a vida do préstamo hipotecario, evitando así a supeditación dos produtos a índices variables, que poden ser favorables tanto para o consumidor como para a entidade bancaria, establecendo unha certeza nas cantidades a abonar. Se ben a día de hoxe os índices do Banco Central Europeo non parece que volvan ós niveis da precrise, co cal a constitución dunha hipoteca a tipo fixo unicamente conlevaría de beneficio ó solicitante, a certeza no abono das cantidades obtendo desta forma unha hipoteca máis cara.

O vencemento anticipado por incumprimento do pago de cotas −cuestión que aínda está pendente de pronunciamento por parte do TXUE− a día de hoxe é un dos focos importantes de litixiosidade na materia. Pasa a modularse fixándose un período de nove mensualidades para lexitimar á entidade bancaria a executar a totalidade do préstamo. Se ben e como se sinala, é unha cuestión que está pendente de pronunciamento por parte do Tribunal e que debera ser obxecto de valoración.

Finalmente, o tema mais polémico é a transparencia formal e material. Anteriormente, a entidade bancaria tiña a obriga de explicar o contrato de préstamo hipotecario ó solicitante −con todo o escurantismo que tal tarefa revestía na maioría dos casos− na nova lei isto preténdese paliar co establecemento dun período de sete días no que o prestatario poderá acudir ó notario para recibir asesoramento gratuíto acerca do clausulado do préstamo hipotecario. De igual forma o notario deberá consultar o Rexistro de Condicións Xerais, para determinar si existe ou non cláusulas abusivas no contrato. Ocorre sen embargo que varias das cláusulas están pendentes de declaración da súa abusividade polos tribunais, de forma que é de entender que a día de hoxe se seguirán incluíndo nos contratos de préstamo. Finalmente, unha vez comprobado o anterior, levantarase acta notarial na que o solicitante manifestará que coñece perfectamente o contrato de préstamo hipotecario e darase por cumprido o trámite de transparencia.

Esta última cuestión implica un desequilibrio na relación entidade bancaria - solicitante, xa que se ben con anterioridade, en caso de reclamación xudicial á entidade, esta era quen tiña o deber de probar que se levara a cabo una información clarividente relativa ó produto, coa nova regulación a carga probatoria invírtese, debendo o solicitante ir contra un documento público con toda a forza que reviste, poñendo de manifesto a existencia dun error na información por parte do notario.

Estamos ante unha nova regulación que non obedece a realidade litixiosa da materia que trata, senon ós intereses bancarios, agravando desta forma a situación de desigualdade entre prestamista e prestatario. Isto evidencia unha vez máis a capacidade de influencia na lexislación por parte das entidades financeiras, dando lugar a creación dunha norma que en algún caso podemos cualificar como lampedusianista e na maioría dos restantes como ponzoñosa de cara ós consumidores. Queda por ver a evolución que levará o tratamento da mesma en sede parlamentaria.

Acerca de David Rouco Pernas

David Rouco Pernas, Xove 1991. Profesional do dereito. Grado en dereito Universidade de A Coruña. Mestrado en Avogacía e Dereito Mercantil Universidade de DEUSTO.