A vivenda estase convertendo nun dos maiores problemas económicos e sociais da actualidade e como tal ocupa un dos centros do debate político en España e moitos outros países da Unión Europea. Un debate que non se está enfocando correctamente pois segundo moitas voces o problema estaría na oferta -faltan vivendas- cando as evidencias apuntan a un conxunto variado de problemas que ademais do familiar atinxen ao económico, o social, o financeiro e o urbanístico
A vivenda estase convertendo, por méritos propios, nun dos maiores problemas económicos e sociais da actualidade e como tal ocupa un dos centros do debate político en España e moitos outros países da Unión Europea. Un debate que, na miña opinión, non se está enfocando correctamente pois segundo moitas voces o problema estaría na oferta -faltan vivendas- cando as evidencias apuntan a un conxunto variado de problemas que ademais do familiar atinxen ao económico, o social, o financeiro e o urbanístico.
Empecemos pola oferta: hai realmente en España e en Galicia unha escaseza de vivendas?. Segundo as estadísticas oficiais (INE, IGE) o número de vivendas en España ascende a 27.004.765 -75,5% en propiedade, 16,1% en alugueiro- e a 1.769.612 -74,4% en propiedade, 12,3% en alugueiro- en Galicia: como podemos ver en ámbolos dous casos prima a propiedade. Si comparamos este parque de vivendas co número de fogares -19.310.776 en España, 1.108583 en Galicia- observamos como, en ámbolos dous casos, o número de vivendas supera ao de fogares polo que a tese de que o problema está na oferta é cando menos dubidosa e todo apunta a que, como sinalaba anteriormente, o problema sexa moito mai amplo.
Para un mellor comprensión do mesmo compre saber que a vivenda -o elevado prezo das ventas e os alugueiros- é un asunto que afecta practicamente a todo Europa, aínda que certamente con diferente intensidade polo que a súa resolución debera ser europea, por caso, no marco da Unión Europea, o que non implica que en España non teña unha especial gravidade debido as barbaridades cometidas durante décadas.
Factores que compactan nos prezos das vivendas
Uns custos -de compra e alugueiro- elevados que se producen nun contexto inflacionista no que hai unha suba de prezos en practicamente tódolos activos. Unha suba de prezos derivada da alza na demanda destes activos facilitada pola abundancia de liquidez no mercado, a súa vez favorecida polo crecemento do aforro -a finais do 2025 os fogares españois acumulaban mais de 1 billón de euros en depósitos a vista e a prazo, 81.500 millóns de euros en Galicia-. Unha abundancia de liquidez que resulta especialmente maiúscula nos fondos de investimento e nas grandes fortunas que ven na vivenda un activo para investir, para especular provocando unha presión na demanda que fai subilos prezos tanto do alugueiro como da compra.
A este impacto hai que sumarlle o que provoca a explosión do turismo que conduce a que se dispare aínda mais a demande e cambie o destino que uns propietarios -en moitos casos grandes posuidores de vivendas: fondos de investimento e entidades financeiras que se calcula acaparan preto do 10% da oferta residencial total en España, en Galicia esa proporción baixa ao 3%, unha porcentaxe que sería moi superior si so consideraramos os núcleos urbanos- lle dan a súa vivenda: o turístico. Un destino que provoca un “efecto multiplicador” nos prezos de tódalas vivendas, tanto de alugueiro como de venda
A necesidade de ter en conta as realidades do mercado da vivenda
Unha alza de prezos fronte a que non poucos políticos -de dereitas e esquerdas- ofrecen como solución incrementala oferta, construír mais vivendas, parecendo ignorar varias realidades. A primeira que, como sinalaba ao principio, existe unha abundancia de vivendas valeiras derivadas do apoxeo inmobiliario de décadas pasadas -fontes oficiais estiman en 4 millóns as casas baleiras en España: Galicia encabeza a clasificación nas autonomías co 28,8% do parque residencial baleiro-, unha realidade que pon en evidencia que estamos mais diante dos problemas derivados tanto de como actualmente é a natureza da oferta como de que xeito esta se distribúe. A segunda que tal e como está o mercado monetario, abondoso en liquidez, se non hai unha intervención pública esa nova oferta de vivendas será copada polos que dispoñen de mais liquidez sin importarlles os prezos o que provocaría que estes seguirían a alza. Esto nos mostra un mercado da vivenda onde os problemas están tanto en quen controla a oferta -sector privado ou publico- como en quen o fai coa demanda -as maiores rendas-.
Unhas realidades do mercado da vivenda que sacan a luz varias evidencias. A primeira é que a vivenda non se pode deixar nas exclusivas mans da iniciativa privada. Que é necesaria unha forte iniciativa pública -o que non implica que non sexa necesario construír mais vivenda senón as que fagan falla para así chegar a contar con un importante parque público de vivenda: en España so o 3,3% do parque de vivendas é vivenda social, en Galicia o 2,1%, unha proporción que na Unión Europea se sitúa no 8,8%-. A segunda que a vivenda debe ser considerada un ben de interese social e non un activo para especular como ven sendo o que esta provocando unha serie de problemas sociais e económicos. Finalmente, e relacionado co anterior, que os poderes públicos deben ofertar -fora do mercado- un número de vivendas dignas e a prezos accesibles que sirvan para atender un dereito básico -”Tódolos españois teñen dereito a desfrutar dunha vivenda digna e axeitada. Os poderes públicos promoverán as condicións necesarias e establecerán as normas pertinentes para facer efectivo este dereito, regulando a utilización do solo de acordo con o interese xeral para impedir a especulación” Art. 47, Constitución Española-.
Un problema que non se debe separar do resto de problemas
O 25% dos fogares mais pobres presenta unha taxa de propiedade de vivenda do 15,6% fronte ao 94,6% mais rico. Si ampliamos o foco en o 50% da poboación mais pobre as taxas de vivenda en propiedade apenas chega ó 42,7% de media mentres que entre a outra parte mais rica esa taxa supón o 93,9%. Unha desigualdade que afecta especialmente a xente mais moza, por mor de padecer unha maior precariedade
Quero volver a resaltar o subliñado ao principio de que estamos diante un problema que desborda a área dun pais e que debemos pensar que ten unha dimensión europea. Velaí que iniciativas recentes como a do concello de Barcelona en alianza con outras 15 grandes cidades europeas -”Mayors for Housing”- sexan benvidas aínda que debamos engadir que son parciais e insuficientes por que deberían ampliarse aos estados da Unión Europea. Un problema que, por outra parte, non deberíamos separar doutros problemas que, hoxe en día, afectan as sociedades occidentais tal como, moi especialmente, a desigualdade de rendas. xa que contribúen a que moitas familias non poidan sequera alugar unha vivenda.
Segundo a Enquisa Financeira das Familias (2024) en España (1) “o 25% dos fogares mais probes presenta unha taxa de propiedade de vivenda do 15,6% fronte ao 94,6% mais rico. Si ampliamos o foco en o 50% da poboación mais probe as taxas de vivenda en propiedade apenas chega ó 42,7% de media mentres que entre a outra parte mais rica esa taxa supón o 93,9%”. Unha desigualdade que afecta especialmente a xente mais moza, por mor de padecer unha maior precariedade. “A idade tamén establece diferencias en canto a propiedade da vivenda. A taxa de vivenda en propiedade entre os mais mozos, os menores de 35 anos, acada so o 36,7%. Entre os 35 anos e os 44 anos esa taxa sube deica do 56,5%. A partir dos 45 anos as taxas de vivenda en propiedade superan amplamente o 70% hasta acadar un máximo entre os maiores de 74 anos con un 83,4%”.
Unhas desigualdades no acceso a vivenda que, segundo o Banco de España, fan que “os fogares pobres sexan cada vez mais probes pola crise da vivenda....por que o nivel de riqueza ven determinado pola tenencia, ou non, dunha vivenda en propiedade.....para determinados fogares -especialmente para os mais mozos, para aqueles que teñen un menor nivel de renda e para unha parte da poboación de orixe estranxeiro- o aceso a vivenda segue constituíndo unha fonte destacada de vulnerabilidade económica”.
Vivenda e débeda privada
Para rematar destacar que con esta situación do mercado da vivenda en España estase volvendo a reproducir un fenómeno que estoupara co apoxeo inmobiliario: a alza da débeda privada. Volvendo ao Banco de España, “a adquisición da vivenda principal tamén é a principal fonte de débeda para as familias: o 54% dos fogares españois tiñan ao peche do ano 2024 unha débeda pendente e a metade deles, o 25%, pola compra da súa vivenda principal”. Unha situación que, como é fácil de entender, é mais gravosa para as rendas mais baixas. No caso concreto de Galicia o endebedamento dos fogares mostra tamén unha tendencia alcista, con números récords -2024- de familias en creba técnica, sendo a adquisición de vivenda a causa principal.
Notas
(1): Non atopei datos fiables para o caso concreto de Galicia pero fontes expertas sinalan que eses datos de España son aplicables a tendencia en Galicia onde a propiedade tamén se concentra entre as rendas altas e a poboación mais envellecida sendo, xa que logo, outro factor que contribúe a que, tamén en Galicia, se disparen as desigualdades por nivel de renda e de idade.
