O Goberno de Mariano Rajoy non quería un banco malo pero, unha vez asumida a obriga de facelo (é unha condición imposta pola UE para rescatar a banca), decidiu un deseño agresivo con todas as consecuencias. O Sareb (acrónimo que bautiza a entidade) absorberá o ladrillo e o solo en poder da banca a uns prezos moi baixos, cos que o Goberno xogou todo a unha carta.

A entidade comprará 89.000 vivendas cun desconto medio do 54,2% respecto do seu valor neto en libros e ao redor de 13 millóns de metros cadrados de solo, con case un 79,5% de rebaixa sobre a valoración dos bancos. Así, se a economía remonta nos próximos dous anos (como prevé Economía) e o mercado inmobiliario comeza a subir a partir do ano 2014, o banco malo logrará ser rendible nun prazo curto de tempo, segundo recoñecen os expertos consultados. Se pola contra a recesión dura aínda máis, o banco malo converterase nun enorme vertedoiro de ladrillo tóxico que terminará pasando a factura ao cidadán.

Se pola contra a recesión dura aínda máis, o banco malo converterase nun enorme vertedoiro de ladrillo tóxico que terminará pasando a factura ao cidadán

Polo momento, Economía optou por valorar os activos na franxa de prezos que Oliver Wyman, a consultora encargada de facer a radiografía do sector bancario, sinalaba para o escenario económico máis adverso. Para Santiago Carbó, catedrático de Economía e Finanzas da Bangor University (Reino Unido), os prezos fixados son "esixentes" e van máis aló do apuntado polo Real Decreto de agosto no que se perfilaba o banco malo. Para este experto, será clave ponderar os prezos en función da localización dos activos, de forma que a transacción final pode variar moito de entidade a entidade.

En calquera caso, poñéndose no peor (polo menos no peor para Oliver Wyman), o Goberno quere garantir que o prezo sexa atractivo para os investidores estranxeiros, actores clave no éxito do banco malo. A entidade necesita captar como mínimo un 51% de capital privado (aspira a chegar ao 55%) para que as súas monstruosas cifras non se reflictan no erario público. É a condición que puxo Eurostat para non considerar o banco malo parte do Estado e, por tanto, non computar a súa débeda como pública.

Se o banco malo afunde os prezos e alaga o mercado nos próximos dous anos con pisos excesivamente baratos, outros bancos que até agora non presentaban grandes problemas, poden ter que necesitar tamén axudas públicas

Valorando os pisos terminados por menos da metade do seu valor, Economía quere que o banco malo sexa unha lambetada para os investidores estranxeiros. Con todo, ofrecer estas gangas no sector inmobiliario pode ser tamén un dardo envelenado para a economía española. Se o banco malo afunde os prezos e alaga o mercado nos próximos dous anos con pisos excesivamente baratos, outros bancos que até agora non presentaban grandes problemas, poden ter que necesitar tamén axudas públicas.

Aínda que o Banco de España insistiu onte en que estes prezos non poden servir como referencia para o resto do mercado, Carbó cre que afectarán á valoración do resto dos activos en poder doutras entidades, sobre todo ante o inmenso tamaño que terá a entidade. Esta é a razón pola que a banca española tentara influír no Executivo para que o prezo final dos activos inmobiliarios non fose tan baixo coma o que finalmente se fixou. Á fin e ao cabo, a gran banca sa (Santander e BBVA, principalmente) terán tamén que achegar parte do capital inicial deste organismo (por prescrición gobernamental).

Aínda que o Banco de España insistiu onte en que estes prezos non poden servir como referencia para o resto do mercado, Carbó cre que afectarán á valoración do resto dos activos en poder doutras entidades, sobre todo ante o inmenso tamaño que terá a entidade

Por iso, todo parece apuntar a que o Executivo chegaría a un pacto tácito con estes bancos de "aguantar" os primeiros anos os pisos e o solo ata que o mercado se recupere e logo ir aos poucos liberando os bens adxudicados. O subgobernador do Banco de España, Fernando Restoy, anunciou onte que a rendibilidade media esperada do proxecto estaría entre un 14% ou 15% pero que os primeiros anos serían "modestos".

Esta modestia estará máis próxima ás perdas, segundo as fontes consultadas, precisamente porque non se alagaría o mercado con estes pisos. Para o Sareb, será sinxelo cumprir esta promesa xa que é case imposible que logre dotarse dos recursos humanos e tecnolóxicos suficientes como para funcionar a pleno rendemento en 2013. A decisión de comprar pisos a partir de 100.000 euros (unha condición esixida por Bruxelas) obrigará a entidade a administrar un negocio inmobiliario para o que necesitará recursos humanos dos que non dispón.

A partir de 2015, o banco malo tentará revender o ladrillo pero tampouco o prezo de venda será o mesmo que o que se fixou agora para a cesión. Á fin e ao cabo, a misión do banco malo é "gañar" algo de cartos (ou non perdelo polo menos) polo que os seus xestores farán un exercicio especulativo e tentarán vender estes activos adxudicados por un prezo superior ao de compra. O Banco de España lembra que o prezo ao que se compran estes activos ten que cubrir o prezo da súa xestión durante estes tres lustros e tamén o reaseguramento dos riscos. Isto é, o banco malo tentará cubrirse mediante reaseguramentos ou outras fórmulas dos graves riscos de falta de pagamento ou descuberto que teñen estes activos que asume.

Á fin e ao cabo, a misión do banco malo é "gañar" algo de cartos (ou non perdelo polo menos) polo que os seus xestores farán un exercicio especulativo e tentarán vender estes activos adxudicados por un prezo superior ao de compra

O catedrático de Economía Financeira da Universidade Complutense de Madrid, Juan Antonio Maroto, sinala que, en calquera caso, esta rendibilidade esperada do 15% é moi escasa xa que salvará, pouco máis ou menos, a suba do prezo da vida. Aínda que este experto advirte sobre os riscos que entraña esta operación, tamén se mostra confiado en que finalmente resulte ben xa que pola propia duración dos ciclos económicos ve plausible que o final da crise coincida coas previsións gobernamentais.

Robert Tornabell, catedrático de banca de ESADE Business School, coincide en que a rendibilidade anunciada polo Banco de España é un negocio de "o comido polo servido" e que busca simplemente deixar o balance limpo dos bancos. Tornabell cre que o banco malo é "o menos malo" que se podía facer pero dubida de que vaia solucionar o problema do crédito en España. Este profesor segue avogando pola liquidación de moitos dos bancos inviables, sobre todo Novagalicia Banco e Banco de Valencia.

Tornabell avoga pola liquidación de moitos dos bancos inviables, sobre todo Novagalicia Banco e Banco de Valencia

Ademais dos pisos, o banco malo xestionará tamén os créditos morosos do sector inmobiliario cun desconto medio do 45,6%. En realidade, o volume destes créditos constituirá a maior parte do balance do banco malo (que arrincará con 45.000 millóns de euros pero espérase que chegue até 60.000 millóns) xa que o ladrillo pesa xa moi pouco no balance dos bancos polas súas continuas depreciacións. Fontes do mercado aseguraban antes de coñecer os prezos que o ladrillo puro e duro acapararía 20.000 millóns de euros na entidade. Para lograr obter rendibilidade, o Sareb aglutinaraos e venderá por paquetes a grandes fondos internacionais. Unha técnica moi similar á que desencadeou a crise das hipotecas subprime en EEUU.