A partir do 3 de abril quen queira instalar un piso turístico nunha vivenda dun edificio comunitario deberá contar coa aprobación da xunta de propietarios, cunha maioría de tres quintos
O 3 de abril é unha data clave no futuro das vivendas de uso turístico e tamén para a convivencia interna nas comunidades de veciños e veciñas. Ese día entran en vigor as modificacións introducidas recentemente na Lei de Propiedade Horizontal que non só clarifican o proceso para que unha comunidade prohíba esta actividade no edificio (por maioría de tres quintos), senón que obrigará aos novos pisos turísticos a contar coa autorización expresa (tamén por unha maioría de tres quintos). No caso de non contar con esta autorización, non se poderá rexistrar legalmente ningunha nova vivenda de uso turístico -un paso imprescindible para o seu funcionamento-.
Iso si, a decisión de prohibir actividades turísticas por parte da comunidade de veciños e veciñas non poderá ter efectos retroactivos e os pisos turísticos que estiveran en funcionamento -e legalmente rexistrados- antes da entrada en vigor da lei -este 3 de abril- poderán continuar baixo as condicións e limitacións da normativa turística existente en cada lugar.
Tamén se necesitará unha maioría de tres quintos na comunidade de propietarios para prohibir os pisos turísticos.
As modificacións foron introducidas a través da Lei Orgánica 1/2025, do 2 de xaneiro, de medidas en materia de eficiencia do Servizo Público de Xustiza, que entrará en vigor en tres meses a partir da súa publicación no BOE. Os cambios afectan aos artigos 7 e 17 da Lei de Propiedade Horizontal, establecendo agora o apartado 7.3 que o propietario de cada vivenda que queira realizar unha actividade turística "deberá obter previamente a aprobación expresa da comunidade de propietarios".
E engade que "o presidente da comunidade, a iniciativa propia ou de calquera dos propietarios ou ocupantes, requirirá a quen realice a actividade do apartado anterior sen que fose aprobada expresamente, o inmediato cesamento das mesmas, baixo apercibimento de iniciar as accións xudiciais procedentes".
Iso si, a decisión de prohibir as actividades turísticas non poderá ter efectos retroactivos. Os pisos turísticos que estiveran legalmente rexistrados antes do 3 de abril poderán continuar baixo as condicións e limitacións da normativa turística existente en cada lugar
De igual xeito o novo artigo 17.12 sinala que "o acordo expreso polo que se aprobe, limite, condicione ou prohiba o exercicio" da actividade turística, "supoña ou non modificación do título constitutivo ou dos estatutos", requirirá "o voto favorable do tres quintas partes do total dos propietarios que, á súa vez, representen o tres quintas partes das cotas de participación". A lei determina que se necesitará esta mesma maioría "para o acordo polo que se establezan cotas especiais de gastos ou un incremento na participación dos gastos comúns da vivenda onde se realice dita actividade, sempre que estas modificacións non supoñan un incremento superior ao 20%".
O Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) celebrou publicamente a modificación lexislativa. Para CGCAFE, os pisos turísticos xeran "serios problemas de convivencia" nas comunidades de propietarios
Con todo, a lei tamén introduce unha disposición adicional que estipula que os novos acordos que se acaden nesta cuestión e a través deste procedemento non terán efectos retroactivos. Así "aquel propietario dunha vivenda que estea a exercer a actividade (...) con anterioridade á entrada en vigor da Lei Orgánica de medidas en materia de eficiencia do Servizo Público de Xustiza, que se acolleu previamente á normativa sectorial turística, poderá seguir exercendo a actividade coas condicións e prazos establecidos na mesma".
O Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) celebrou publicamente a modificación lexislativa. Para CGCAFE, os pisos turísticos xeran "serios problemas de convivencia" nas comunidades de propietarios, entre eles a "falta de respecto ás normas básicas de convivencia, ruídos, lixo orgánico e mesmo inseguridade para os veciños". Por iso, a entidade considera que, con esta Lei, dáse seguridade xurídica tanto ás comunidades de propietarios como aos administradores de fincas colexiados.
As crecentes limitacións á apertura de pisos turísticos en edificios comunitarios únense ás normas máis estritas que moitos concellos comezan a poñer en marcha
A modificación lexislativa chega despois de que o pasado mes de outubro o Tribunal Supremo avalara que as comunidades de propietarios veten os pisos turísticos nos seus inmobles por unha maioría de tres quintos, descartando que este acordo se tivese que adoptar por unanimidade, como viña sucedendo nalgunhas interpretacións xurídicas.
As crecentes limitacións á apertura de pisos turísticos en edificios comunitarios únense ás normas máis estritas que moitos concellos comezan a poñer en marcha, como Santiago, Pontevedra ou A Coruña, que entre outras medidas limitan a instalación desta actividade económica aos baixos e primeiros andares. Neste senso, aínda que unha comunidade de veciños autorice un piso turístico, este non poderá operar se non cumpre coas condicións aprobadas no seu concello.
En paralelo, o Goberno central aprobou en outono a posta en marcha do rexistro obrigatorio dos pisos turísticos, que entrará en funcionamento en 2025 e que outorgará un número único de rexistro de identificación, sen o cal non poderán operar legalmente.
