Hai unha xeración inquilina. Unha ampla capa da poboación que non pode acceder a unha vivenda en propiedade, moitas veces mesmo a pesar de ter un salario por riba da media. Porén, a terrible escalada dos prezos dos inmobles nos últimos anos impídelle acadar este obxectivo e obrígaa a vivir de alugueiro, pagando un custo cada vez máis alto. O dereito á vivenda, posto en cuestión pola consideración da vivenda mesma como un ben de investimento e non de uso.

Javier Gil publicou este ano Generación inquilina. Un nuevo paradigma de vivienda para acabar con la desigualdad (Capitán Swing. 2026), unha obra na que este doutor en Socioloxía e investigador do Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) analiza como a vivenda se ten convertido no principal activo financeiro do capitalismo contemporáneo e na base dun sistema rentista que obtén os seus beneficios non de producir, senón de posuír.

O vindeiro mércores 17 Gil ofrecerá unha conferencia na sede coruñesa do Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia (rúa Federico Tapia, 64), ás 19 horas, aberta a todo o público. Na charla o investigador debullará como a crise de vivenda está fracturando os cimentos do benestar e acelerando a desigualdade, unha situación que ademais está sendo aproveitada pola extrema dereita para medrar. Na súa investigación, Gil propón un horizonte de cambio e "un novo paradigma de vivenda baseado no dereito a habitar, a xustiza social e a democratización do territorio".

"A xeración inquilina é unha poboación que, aínda que traballe, xa non vai poder mercar unha vivenda porque os prezos desconectáronse da economía e dos salarios. Entón, teñen que vivir de alugueiro, pero en vivendas de investidores que buscan unha rendibilidade moi elevada e elevan os prezos"

Onde comeza este proceso? En que momento a vivenda convértese nun ben primordialmente de investimento, especulativo? O problema empeza en 2008 ou xa viña de antes?

Este proceso comeza nos anos 70 do pasado século, nun momento no que o diñeiro cada vez o tiña máis difícil para investirse de forma rendible debido ao auxe das capacidades produtivas. É dicir, a tecnoloxía fai que cada vez sexa máis fácil e barato producir bens de consumo. E iso fai que haxa moito diñeiro que non atopa mercado onde investirse de forma rendible e polo tanto vaise desprazando cara a actividades especulativas, sendo a vivenda a base de todo iso. Desde os anos 70 ata o 2008 o modelo a través do que solucionar esta crise de rendibilidade foi a vivenda en propiedade: había que transformar a toda a poboación en propietaria; é cando empeza a haber moita regulación hipotecaria, moitos cambios lexislativos para favorecer iso a través do crédito e converter a poboación en propietaria.

Que sucede? Que iso empeza a atopar o seu propio límite porque chega un momento en que a xente que pode pagar eses créditos se vai esgotando e empézase a dar créditos a persoas que non os van poder pagar, cun mecanismo de enxeñaría financeira para que iso non se converta nun problema a curto prazo. Iso convértese nun problema porque se xerou unha gran burbulla especulativa que estala polo aire no 2008, unha crise hipotecaria e financeira que arrasa coa economía mundial. De 2008 en diante os problemas da crise de rendibilidade non desaparecen, senón que aparecen con máis forza que nunca.

"Ata o 2008 era a demanda residencial a que convertía a vivenda nun activo financeiro, pero despois pasa a ser unha demanda especulativa"

Despois de 2008 hai máis diñeiro que nunca que non atopa un mercado onde investirse, cos bancos centrais baixando os tipos de interese ao 0% nunha política de creación de liquidez, pero un diñeiro que non se dirixe a producir cousas, senón a actividades especulativas e o mercado onde se vai refuxiar todo ese diñeiro é o inmobiliario. Pero un mercado inmobiliario formado xa non por familias comprando casas nas que vivir, senón por investidores que van comprar vivendas non para vivir nelas, senón como negocio, como quen inviste en criptomonedas, en accións de bolsa, en ouro, etc. Ata o 2008 era a demanda residencial a que convertía a vivenda nun activo financeiro, pero despois pasa a ser unha demanda especulativa.

O caso español é paradigmático porque despois dos anos da crise ás familias non se lles dá crédito para que compren casas, todo o contrario, os bancos están desafiuzando por centos de miles de persoas. Pero, en cambio, o diñeiro para comprar esas vivendas téñeno grandes patrimonios e grandes investidores. É esa demanda especulativa a que desconecta o prezo da vivenda dos salarios e da economía real. E, polo tanto, a xeración inquilina é unha poboación que, aínda que traballe, aínda que se esforce, xa non vai poder mercar unha vivenda. Toda unha xeración está excluída da vivenda en propiedade porque os prezos desconectáronse da economía do país e dos salarios. Entón, teñen que vivir de alugueiro, pero teñen que vivir de alugueiro en vivendas de investidores que compran esas vivendas buscando unha rendibilidade moi elevada e elevan os prezos. E de aí xorde esa tensión e a situación de crise de vivenda que sufrimos.

Nese sentido, tamén supuxo a ruptura dun pacto social que existía previamente, un pacto no que se estudabas, se traballabas, se te esforzabas, tiñas acceso a uns elementos de benestar, empezando por unha vivenda digna e asequible. En cambio, agora, poida que teñas un bo traballo e gañes un bo soldo que, dependendo de onde vivas, poida que non te poidas permitir unha vivenda. Verdade?

Si, non é que rompera o pacto, é que estalou polo aire. Nas nosas sociedades a vivenda en propiedade era a condición de ser da clase media, de ser cidadán, de ter unha vida baseada no benestar e con aspiracións sociais. Sen ese elemento cuberto, sen o acceso á vivenda en propiedade, nada de todo iso é realizable. E que sucede? Pois que agora as novas xeracións, a xeración inquilina, xa non ten ese elemento cuberto. Entón, xa non van ter vidas baseadas no benestar ou o que se chamaba vida de clase media.

"Haberá xente que herde dez pisos no centro dunha cidade e haberá xente que herde unha casa entre dous irmáns na aldea. Hai ademais persoas maiores que son propietarias que probablemente necesiten vender esa vivenda para vendela e recibir coidados no momento da súa xubilación"

Que papel xogan ou van xogar nos próximos anos as herdanzas? Está a falarse de que unha parte desa xeración inquilina se vai converter en propietaria unicamente pola herdanza do piso que os seus pais compraron hai unhas décadas. Iso pode supor nalgúns casos un certo mecanismo de ecualización, pero en moitos outros casos non o vai a ser. Porque non todo o mundo herda e hai xente que herda moitas vivendas no centro dunha cidade e outros só herdan unha, no rural e en malas condicións. Que efectos cres que vai ter este proceso?

Si, estamos ás portas dunha gran transferencia de patrimonio e de riqueza entre a poboación como nunca se viu antes na historia. E isto non só en España, senón en todo o norte global. Pero o impacto que vai ter é incerto. Eu no libro analizo todos os datos que atopei ao respecto. E o que vemos tanto en España como noutros países é que a transferencia de riqueza vai ser enorme pero non vai solucionar a papeleta ás maiorías sociais. Senón que vai reproducir e amplificar a desigualdade. Porque, como dicías, vai haber unha pouca xente que herde moito, pero as maiorías sociais ou non van herdar ou van herdar pouco.

Haberá xente que herde dez pisos no centro dunha cidade e haberá xente que herde unha casa entre dous irmáns na aldea. E aínda non sabemos tampouco o impacto real desas herdanzas porque hai moitas persoas maiores que son propietarias que probablemente necesiten esa vivenda, poida que para vendela para recibir coidados no momento da súa xubilación. É incerto o impacto que vai ter, pero desde logo non vai solucionar o problema da vivenda.

"Cando Rajoy interveu o mercado inmobiliario para que entrasen os fondos de investimento, cambiáronse moitísimas leis. Agora necesitamos unha intervención igual pero para o contrario, para quitar esa alfombra vermella aos especuladores, para expulsalos do país e para democratizar o mercado inmobiliario"

E como se soluciona o problema da vivenda? Porque a primeira solución que desde algúns sectores ponse sobre a mesa é construír máis. Pero iso solucionará o problema?

Eu falo dunha novo paradigma de vivenda. É dicir, non vai ser unha regulación nin dúas, ten que haber unha regulación integral desde moitas frontes. Aquí, cando Mariano Rajoy interveu o mercado inmobiliario para que entrasen os fondos de investimento e comprasen todas as vivendas da banca e transformasen a crise dos desafiuzamentos nun novo ciclo de especulación, non se cambiou unha lei nin dúas, cambiáronse moitísimas leis. Agora necesitamos unha intervención igual que a que fixo Rajoy pero para o contrario, para quitar esa alfombra vermella aos especuladores, para expulsalos do país e para democratizar o mercado inmobiliario.

Todas as regulacións emanan dun principio que é protexer a función residencial da vivenda, que as vivendas se utilicen para vivir. Iso pasa, por exemplo, por acabar cos pisos turísticos, coa vivenda baleira, cos alugueiros de tempada. Pasa por conseguir que os contratos de alugueiro sexan indefinidos, como en Alemaña, como en moitos países de Europa, de xeito que se un inquilino está a pagar o alugueiro non o poidas botar para buscar outro inquilino que pague máis. Pasa porque os prezos estean controlados por lei, que os prezos vaian acorde á realidade económica dos salarios e do país.

Pasa por prohibir as actividades especulativas, por intervir en operacións, por exemplo, de flipping, de compravenda rápida a outro sistema de impostos. Pasa por prohibir a compra non residencial, como fixeron Países Baixos ou Canadá. Para que quen compre a vivenda sexa para vivir nela.

"Propoño xerar un fondo de investimento público, para comprar vivenda, o mesmo que fan os fondos voitre, pero no canto de para xerar uns beneficios extraordinarios, para xerar un parque de vivenda público, asequible"

E logo, por suposto, o Estado ten que dar un paso á fronte e protexer a vivenda como fai coa educación ou coa sanidade. E iso non pasa só por construír vivenda pública, pero onde se constrúa vivenda non sexa para complementar un mercado especulativo, senón para transformar o mercado, para converter o mercado inmobiliario no que sería Viena, Suecia ou Alemaña. E para iso eu propoño xerar un fondo de investimento público, para comprar vivenda, o mesmo que fan os fondos voitre, pero no canto de para xerar uns beneficios extraordinarios, para xerar un parque de vivenda público, asequible. Unha vivenda pública que non sexa só para a poboación vulnerable ou os máis empobrecidos, senón para as maiorías sociais. Da mesma maneira que eu estudei nunha universidade pública ou vou á sanidade pública, que poida vivir nunha vivenda pública de maneira digna. Cun contrato indefinido, pagando un 20%, un 25% ou mesmo un 30% do meu soldo. Para que sexa rendible e se poida ir ampliando o parque de vivenda público.

Isto pódese facer. No libro dedico moito espazo a analizar políticas que xa existen noutros países, que xa funcionan e que aquí poderiamos aplicar. Que significaría isto? Pois que a vivenda deixaría de ser o negocio que está a ser agora mesmo en España. Un fondo de investimento entra en España, pero non entra en Viena. Por que? Porque a rendibilidade que ofrece o mercado inmobiliario en Viena é moi baixa. Por que? Porque a xente paga só un 15% do seu soldo a vivir nunha vivenda de alugueiro. Trátase de cambiar o modelo, o que está a pasar en España non é porque haxa escaseza, senón porque o modelo xera moitísimos beneficios para uns grupos moi pequenos.

"Os grandes fondos non é que controlen un parque moi grande de vivenda. A cuestión é que eles son os grandes arquitectos deste ciclo financeiro. É dicir, os seus investimentos xeraron efectos multiplicadores"

Que papel están a xogar os grandes fondos como Blackstone? Que parte do mercado controlan?

Os grandes fondos non é que controlen un parque moi grande de vivenda. Segundo o Banco de España, estamos a falar de preto do 8% das vivendas en alugueiro. Iso si, é un patrimonio que se construíu en moi pouco tempo. E a cuestión é que eles son os grandes arquitectos deste ciclo financeiro. É dicir, os seus investimentos xeraron efectos multiplicadores.

Hai que lembrar que o mercado inmobiliario funciona a través de expectativas. Se hai expectativas de que os prezos van subir, iso trae máis investimento e fai que suban os prezos; e cando soben os prezos hai máis expectativas, máis investimento e así se van inflando as burbullas de prezos. Entre 2013 e 2019 entra un 135% máis de diñeiro que todo o que entrara desde 1990 ata o 2008, mesmo durante a gran burbulla inmobiliaria. Por iso eu falo de colonización do mercado inmobiliario por parte dos fondos de investimento do mercado inmobiliario español.

Todo ese diñeiro o que fai é xerar un novo ciclo de especulación. Entón, non se trata tanto de cantas vivendas controlan, senón dos efectos que xeran sobre o mercado e de como son capaces de ser os arquitectos do sistema controlando un 10 por cento das vivendas. É dicir, non só se aproveitan do ciclo, senón que son eles quen o constrúen, quen o definen e, por suposto, teñen moitísimo poder político.

"Quen está a investir en vivenda a través de Blackstone ou Cerberus son os grandes capitais internacionais. Entón, claro, regular contra iso non é fácil porque está sometido a unha forte presión política"

O fundador e presidente de Blackstone, que é o primeiro propietario de vivenda de España, é o principal doante de Donald Trump e un dos seus principais asesores. O poder político de Blackstone é enorme para presionar ao Goberno e que se aprobe ou non unha determinada política. Ademais de que o diñeiro que Blackstone inviste en España procede dos grandes fondos de pensións internacionais, das grandes aseguradoras, de fondos soberanos, diñeiro do petróleo... Quen está a investir en vivenda a través de Blackstone ou Cerberus son os grandes capitais internacionais. Entón, claro, regular contra iso non é fácil porque está sometido a unha forte presión política. Entón, quen perde é a cidadanía, a xeración inquilina e isto é o que nos estamos xogando: estamos a xogarnos a democracia, beneficiar a unhas minorías financeiras rendistas á conta das maiorías sociais.

"A crise de vivenda é unha crise política e o auxe da extrema dereita en España, en Europa, en Estados Unidos, está moi vinculado á crise de vivenda"

Corremos o risco de que a extrema dereita aproveite a desafección creada nesta xeración ante a falta de medidas ante o problema da vivenda? Sobre todo cando é a esquerda a que está a gobernar e non aplica medidas radicais para frear o problema...

A crise de vivenda é unha crise política e o auxe da extrema dereita en España, en Europa, en Estados Unidos, está moi vinculado á crise de vivenda. No caso español, tres de cada catro mozos con traballo non poden emanciparse. A estes mozos díxoselles: se traballas, se estudas, se te esforzas, vas vivir ben, vas vivir mellor que os teus pais. E estes mozos danse conta que fan todo o que lles dixeron que tiñan que facer e que en cambio nin sequera poden marchar da casa dos seus pais.

Entón, claro, cando hai un goberno progresista que leva sete anos gobernando e dicindo que hai que acabar coa especulación e co problema da vivenda e os prezos non deixan de subir, estes mozos pensan: igual a receita non é o que me está dicindo este goberno e si, en cambio, o que din os outros, que o problema son os inmigrantes ou son os xubilados e os boomers.

"A xeración inquilina está excluída da propiedade non porque non haxa casas, senón porque hai investidores que están quedando coas casas"

Interésame tamén ese enfrontamento interxeracional. Como valoras que desde algúns sectores se poña o foco nesa xeración que si puido adquirir unha vivenda de forma asequible e non nos grandes propietarios?

No libro expoño que a crise de vivenda é unha crise de desigualdade. A xeración inquilina está excluída da propiedade non porque non haxa casas, senón porque hai investidores que están quedando coas casas. En 2008 en España, o 1% máis rico tiña a mesma riqueza que o 50% máis pobre. Iso xa nos fala dunha sociedade moi desigual, pero é que desde o 2008 ata agora se multiplicou por tres esa desigualdade, principalmente pola situación da vivenda. Como se soluciona a crise de vivenda? Pois reducindo o beneficio do mercado inmobiliario e democratizándoo, é dicir, redistribuíndo esas propiedades e esa riqueza, como sucedía antes do 2008.

E iso xera situacións de enfrontamento, o que se chama tradicionalmente de clase. As maiorías sociais contra unhas minorías, que son estes fondos de investimento que se están beneficiando do negocio. Pero hai outros intereses que buscan interpretar a crise de vivenda non como unha crise de desigualdade e de concentración de riqueza e por iso apuntan a que o problema da vivenda son os migrantes ou son os xubilados. Estas voces buscan que non se active un conflito de clases para redistribuír a riqueza, senón xerar enfrontamentos civís, guerras entre pobres, españois contra migrantes, mozos contra xubilados. E que, dalgunha maneira, ao mirar cara ao que tes ao lado e non cara ao que está cara arriba, non cuestiones os privilexios de quen de verdade se están enriquecendo coa crise de vivenda.

"Como se soluciona a crise de vivenda? Pois reducindo o beneficio do mercado inmobiliario e democratizándoo, é dicir, redistribuíndo esas propiedades e esa riqueza"

O discurso contra os inmigrantes tamén está moi presente nas redes sociais, buscando relacionar o incremento de poboación co aumento da demanda de vivenda e dos prezos. Ademais do inxusto desas afirmacións, pois unha parte da poboación migrante habita infravivendas ou as comparte, os datos mostran que en países que están a perder poboación tamén se está disparando o prezo, verdade?

Si, aquí hai moitos grandes municipios que perden poboación e onde en cambio os prezos soben un 40% ou un 50% nos últimos anos. Como é iso posible? Porque obviamente a razón non son os cambios demográficos. Eu cito no libro a Robert Shiller, ao que lle deron o Premio Nobel de Economía en 2013 por demostrar que os prezos dos activos financeiros e da vivenda non están determinados polos cambios demográficos. Os cambios demográficos poden influír, pero ante todo son mecanismos e dinámicas especulativas o que fai que soban ou baixen os prezos.

"Está a cambiar o sentido común, que a xente está a dicir 'xa abonda, hai que cambiar o modelo'. E este cambio só se vai poder levar a cabo cando haxa mobilización. A xeración inquilina ten as chaves do cambio"

Xa para terminar, unha última pregunta mirando ao futuro e tentando mirar con esperanza. Ti tes esperanza en que esta xeración inquilina poida mellorar a súa situación, ben organizándose, ben forzando cambios lexislativos e medidas de goberno?

O que expoño no libro é que está a cambiar o sentido común, que a xente está a dicir 'xa abonda, hai que cambiar o modelo'. E este cambio só se vai poder levar a cabo cando haxa mobilización. A xeración inquilina ten as chaves do cambio.

Como se conquistaron dereitos no ámbito laboral ou noutro ámbito ao longo da historia? Os dereitos non se conquistan dun día para outro, son procesos máis longos de acumulación de forza, onde ten que haber moita mobilización, xerar estruturas sindicais... A xeración inquilina ten que mobilizarse, loitar, desobedecer leis inxustas ata que a desobediencia civil se transforme en lei.

E eses procesos de loita normalmente non só conquistan dereitos nese ámbito, senón que son procesos de transformación social en xeral, que o que fan é xerar sociedades máis democráticas, máis xustas, máis igualitarias. É algo que transcende o ámbito habitacional en si mesmo. As loitas inquilinas e por alugueiros dignos non só buscan democratizar e conseguir dereitos nese ámbito, senón que teñen efectos moito maiores que fan que as sociedades avancen nunha boa dirección.