"A especulación ameaza o futuro do país, pero aínda estamos a tempo de cambialo. Vivir nas nosas cidades é como xogar unha partida amañada de Monopoly, uns poucos acumulan propiedades, mentres a maioría loita por non quedar fóra. O resultado? Unha sociedade cada vez máis desigual, onde herdar ou non pode definir o teu destino". O barcelonés Jaime Palomera vén de publicar El secuestro de la vivienda (Ediciones Península, 2025), unha obra na que analiza a actual crise, o principal problema da nosa sociedade, e fai un chamamento, con propostas concretas, a repensar as políticas e a devolver a vivenda á súa condición de dereito fundamental.
Palomera, doutor en Antropoloxía Económica pola Universidade de Barcelona, investigador e cofundador do Instituto de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA) e do Sindicat de Llogateres, estivo esta semana na Coruña. O pasado mércores ofreceu unha conferencia na sede herculina do Colexio de Arquitectos (COAG) na que abordou a problemática do acceso á vivenda. Falamos con el.
"Cando ti deixas a vivenda en mans do mercado, as rendas do solo, polo seu carácter escaso, permanente e pola súa localización, tenden a subir e a única maneira de reverter isto é arrefriar o mercado, ou sexa, pór medidas para conter as rendas do solo, que é o que encarece o prezo da vivenda"
No Estado español a vivenda é un dereito que está recollido na Constitución, pero despois isto non se traduce nunha lexislación acorde a esta condición. En cambio, a vivenda trátase como un ben de consumo e de investimento máis. De aí vén gran parte do problema de acceso á vivenda que sufrimos?
Todo o que se fixo coa vivenda neste país desde os anos 80, nos últimos 40 anos, é contrario ao que expón a Constitución. O obxectivo foi converter as casas, primeiro de nada, nun activo, a través do cal facerse rico ou ver como o teu patrimonio se revaloriza sempre que poidas ser propietario desa casa. Pero isto é unha cousa que non é única do noso contexto, senón que foi unha política mundial que se revelou fracasada, pero que leva executándose catro décadas.
Nos anos 80 o que se empezou a facer foi basicamente desfacer, empezar a desmantelar todo o que se fixera desde a Primeira Guerra Mundial. É entón cando Thatcher e Reagan chegan ao poder e unhas políticas que ata entón eran marxinais se converten en dominantes en todo o mundo, xa que o Banco Mundial condiciona todas as súas axudas a que os países sigan esas mesmas políticas. O que se fixo foi tratar a vivenda coma se fose un ben de mercado normal, asumindo que se se crea moita oferta todo o mundo poderá acceder a ela, dando todo o poder ao mercado. Esta era a idea. Pero esqueceron unha lección que xa vén de tempos de Adam Smith, que é que se ti deixas o solo das nosas cidades en mans do mercado e trátalo coma se fose un activo, o prezo sempre vai tender a subir porque o solo non é como unha mercadoría normal, senón que é un ben escaso.
"Todo o que se fixo coa vivenda neste país desde os anos 80 é contrario ao que expón a Constitución. O obxectivo foi converter as casas, primeiro de nada, nun activo a través do cal facerse rico ou ver como o teu patrimonio se revaloriza sempre que poidas ser propietario desa casa"
É ademais un ben de primeira necesidade que está situado en lugares estratéxicos e quen controla o solo é alleo ás leis da libre competencia. Non hai mercados competitivos no mercado da vivenda. Son bens que xeran posicións de monopolio. Cando ti deixas a vivenda en mans do mercado, as rendas do solo, polo seu carácter escaso, permanente e pola súa localización, tenden a subir e a única maneira de reverter isto é arrefriar o mercado, ou sexa, pór medidas para conter as rendas do solo, que é o que encarece o prezo da vivenda.
Evidentemente a solución non é fácil nin é inmediata. Ninguén fala de que haxa solucións máxicas, pero hai si medidas que se poden tomar a curto, medio e longo prazo para solucionar o problema. E ademais hai exemplos a nivel internacional -Singapur, Viena...- lugares que non son Estados nin cidades comunistas nin moito menos, onde se tomaron medidas e hai unha serie de políticas que si que facilitan ese acceso á vivenda, Como se fai?
Faise de dúas maneiras. Por unha banda, facendo que boa parte do solo e das casas entren nun sistema protexido da especulación e desa lóxica rendista. Pode ser como vivenda pública ou como vivenda privada pero a un prezo taxado pola administración e que non suba.
E polo outro lado, entrando no mercado, cambiando as regras fiscais. Porque agora mesmo a compra de vivenda como produto de investimento para facerte rico está bonificada fiscalmente de mil maneiras, está subsidiada, moito máis premiada en xeral que o investimento produtivo. O que hai que facer é cambiar esas regras e que a carga fiscal estea sobre aqueles que agora mesmo acumulan cada vez máis casas, máis patrimonio, e que o que fan é utilizar eses activos para facerse ricos á espera de que o prezo suba. E, ao revés, hai que alixeirar a presión fiscal que teñen as familias traballadoras, que sofren unha presión fiscal en termos relativos moito maior que a que teñen quen acumulan activos simplemente co obxectivo de ver o seu prezo subir. Eu propoño ir á causa do problema, que é que aqueles que teñen moito diñeiro agora teñen moita facilidade para adquirir casas ou investir en casas.
"O que hai que facer é cambiar esas regras e que a carga fiscal estea sobre aqueles que agora mesmo acumulan cada vez máis casas, máis patrimonio, e que o que fan é utilizar eses activos para facerse ricos á espera de que o prezo suba"
Relacionado coas medidas que se poden tomar ou que se toman, si que che quería facer unha pregunta máis concreta sobre as zonas tensionadas, que se puxeron en marcha en Cataluña antes e que aquí na Coruña leva dous meses en marcha e que tamén se quere implantar en Santiago. Isto realmente ten efecto, aínda que sexa temporal, sobre o mercado de alugueiro?
Si, o que sabemos é que as regulacións de prezos poden estar mellor ou peor deseñadas, pero en xeral de maneira inmediata teñen un efecto sobre unha parte da poboación que ve como xa está un pouco máis protexida e non está exposta ás subidas abusivas de prezo, que si se dan cando non hai ningún tipo de regulación. No caso de Cataluña, que é a única comunidade autónoma sobre a que temos datos, sabemos que ten un efecto dual. Por unha banda, o prezo contívose nos novos contratos de alugueiro e a maioría das persoas que xa vivían de alugueiro, pois agora están protexidas de subidas abusivas. Iso é o que explica que nunha parte importante dos contratos vixentes o prezo baixou en torno ao 8% de media.
Agora ben, digo que ten un efecto dual porque isto non pode enmascarar o segundo efecto. A Lei de Vivenda deixou un gran buraco sen regular, que é o uso fraudulento dos alugueiros de 11 meses que permite esquivar a norma. Hai unha parte dos caseiros ou das inmobiliarias que cando terminou o contrato de alugueiro vixente o que fixeron é botar ao inquilino e substituílo por outro cun alugueiro lixo de entre 1 e 11 meses, o que lles permitiu aumentar os prezos moito máis.
Inicialmente era un 14% de alugueiros que ían ao mercado de tempada e agora xa estamos a ver que un de cada catro alugueiros novos son de tipo temporal. Por non falar doutra forma hiperespeculativa que estamos a ver, cada vez máis profesionalizada, que é trocear pisos para alugar habitacións pedindo por un cuarto o que se pedía antes por un piso enteiro. Agora ben, hai que dicir que o boom de alugueiros de tempada non empeza coa Lei de Vivenda. Hai unha parte do mercado, sobre todo as inmobiliarias, que se dedican a reinvestir o diñeiro dos ricos e dos moi ricos, que hai tempo que está a apostar por este tipo de alugueiro polo simple motivo de que dá moitísima rendibilidade.
"Vai haber unha parte da sociedade que vai herdar e outra que non. É un mito, efectivamente, que todo o mundo vaia herdar"
Ultimamente estase poñendo encima da mesa un fenómeno que se vai a dar, que é o das herdanzas de vivendas que a xeración dos boomers vai deixar aos seus fillos, os millennials, nalgún momento. É dicir, unha xeración que tivo un acceso máis doado á vivenda vai deixar, en moitos casos ou nalgúns casos, esas vivendas aos seus fillos e fillas, que en moitos casos non podían acceder a unha vivenda neste momento. O que pasa é que isto non vai chegar a todo o mundo e ademais o tipo de herdanza tamén vai ser moi distinto. Hai veces en que isto se está apuntando como un fenómeno que vai contribuír a equilibrar a situación e en realidade pode ser todo o contrario, non é así?
Efectivamente. Estamos a falar de que vai ser a maior transferencia de riqueza da historia, porque son entre catro e seis billóns de euros en propiedades, pero vai ser unha transferencia que vai disparar a desigualdade, porque xa sabemos que as herdanzas van ir por barrios. É dicir, vai haber unha parte da sociedade que vai herdar e outra que non. É un mito, efectivamente, que todo o mundo vaia herdar. Cada vez que preguntamos nas grandes cidades á xente que agora vive de aluguer se vai herdar, vemos que un 70% non espera facelo. E en cambio vai haber outros que van herdar non unha senón varias vivendas. E iso vai definir traxectorias vitais dunha maneira moi intensa.
O pacto social que se fundou durante o Franquismo e que logo se intensifica a partir dos anos 80 que consistía en que todo o mundo, máis ou menos, co seu traballo e esforzo podía endebedarse e comprar unha casa, está roto. Agora mesmo xa non dependes do teu esforzo, dependes da familia na que naciches. Se naciches nunha familia con herdanzas, os teus pais pódenche dar diñeiro agora para que compres a entrada dunha vivenda, e con 30 anos podes ter a vivenda bastante garantida e podes empezar a aforrar. E doutra banda tes a persoas que teñen 40 e pico e que levan toda a vida vivindo de alugueiro; e como o mercado do alugueiro come o froito do seu traballo, os seus aforros e os seus ingresos, isto está a xerar unha gran desigualdade.
Nos anos que veñen se non se toman as medidas que che dicía antes, de tipo fiscal, para axudar a quen non ten propiedades e a quen non herda, e para penalizar a quen acumula cada vez máis patrimonio e o utiliza de maneira especulativa, a desigualdade vaise disparar moito máis do que xa o está facendo.
A gran fenda que temos agora non é entre xeración baby boomer e os que veñen detrás, millenials e Z, senón que a gran fenda que estamos a ver é entre quen están a concentrar cada vez máis propiedades e quen non poden nin soñar en comprarse unha soa casa para vivir nela.
"A gran fenda que temos agora non é entre xeración baby boomer e os que veñen detrás, millenials e Z, senón que a gran fenda que estamos a ver é entre quen están a concentrar cada vez máis propiedades e quen non poden nin soñar en comprarse unha soa casa para vivir nela"
Ás veces debúxase isto como un choque entre xeracións. E este debate ou ese debuxo é un pouco falso, igual que cando se apunta a que os xubilados teñen pensións moi altas, cando a realidade é que hai moitos tipos de pensionistas. Ao final é un choque de clase e de rendas e non tanto xeracional?
É falso e moi perverso. Fíxate que a metade dos chamados baby boomers ou pensionistas, practicamente a metade, cobran a pensión mínima e o perfil habitual é que cobras a pensión mínima e tes unha vivenda en propiedade dun valor non moi elevado. E o que imos ir vendo é que xustamente porque están a cobrar a pensión mínima, moitos deles para ter unha vellez digna vanse a ver obrigados a vender a casa para poder pagar a residencia ou pagar a persoas que os coiden. E iso o que vai facer é que aqueles que chegaran a comprar unha casa e que era a única forma de riqueza que tiña a familia, máis aló de ser un fogar, van ver como esa propiedade se vai e non a herdan os fillos.
É dicir, hai desigualdade tamén entre baby boomers. O feito de que a gran maioría da xeración baby boomer teña unha vivenda en propiedade non significa que son todos potentados. Estamos a velo, por exemplo, no Reino Unido, onde o número de propietarios vai baixando. E aquí tamén aos poucos imos vendo como a sociedade de propietarios racha por arriba e por abaixo.
"Imos ver que para ter unha vellez digna moitos xubilados que están a cobrar a pensión mínima vanse ver obrigados a vender a casa para poder pagar a residencia ou pagar a persoas que os coiden"
Nas sete cidades galegas hai unhas 90.000 vivendas baleiras segundo o censo do ano 2021, en toda Galicia son medio millón. Que facemos coas vivendas baleiras? Porque estase falando dunha solución que é construír máis vivendas, o que non é incompatible con outras medidas, sobre todo se esas vivendas están protexidas, pero aquí temos un parque de vivendas baleiras que en moitos casos son habitables de inmediato ou cunha pequena reforma. Que facemos para mobilizar esas vivendas?
É verdade. Fálase moito agora de construír e construír, é como un mantra que vén da UE e que defende que imos saír desta crise construíndo. É certo que necesitamos máis vivendas protexidas e necesitamos facelas a un ritmo moito maior. Pero non hai que enganarse: as capacidades para construír son moi limitadas e as promotoras privadas hai tempo que fan vivendas para unha parte da poboación que non é exactamente quen máis necesitado está. E non falo dos máis pobres, falo da metade da poboación que non pode acceder aos prezos actuais das novas vivendas.
Entón a cuestión fundamental é que cos recursos actuais o que si se pode facer é unha medida que é efectiva e que consiste no que chamo a estratexia do pau e a cenoria. Unha da medidas clave é dar axudas á rehabilitación e facilidades para os propietarios que queiran pór esas casas en alugueiro alcanzable; isto xa se está facendo en Barcelona, Pamplona e noutros lugares. Eu douche unha axuda para acondicionar o piso, pero o requisito é que logo isto se converta nunha vivenda protexida, aínda que sexa de maneira temporal, xestionada pola administración, que a aluga a un prezo razoable por baixo do mercado e iso axuda a arrefrialo. Vivendas que en lugar de ser activos improdutivos e baleiros, son incorporados ao sistema de vivenda protexida que ademais arrefrían os prezos.
"Na actualidade sae a conta ter unha vivenda baleira (...) a clave é que a administración interveña e faga que telas baleiras deixe de ser rendible"
Isto sería a cenoria. O pau sería que se ti persistes en ter a vivenda baleira nun momento de emerxencia habitacional, entón eu o que vou facer é utilizar a Lei de Vivenda, que permite aplicar unha recarga do IBI do 150% ás vivendas baleiras. Isto faría que para os propietarios fose máis rendible darlles saída. Porque o problema é que na actualidade sae a conta ter unha vivenda baleira.
Aquí volvemos ao principio: se hai tantas vivendas baleiras ou hai tantas vivendas turísticas, é dicir, tantas vivendas que non cumpren cunha función de ser un lugar para vivir, é por esa consideración das vivendas como un activo de investimento. Como é un activo que aínda que se degrade, o seu prezo sempre sobe, eu pódoo manter baleiro. E a clave é que a administración interveña e faga que telas baleiras deixe de ser rendible.
