Xa é oficial. O Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana inclúe A Coruña entre as novas zonas tensionadas para o alugueiro co obxectivo de frear a suba desproporcionada dos prezos. Así o publicou este martes o Boletín Oficial do Estado (BOE), que declara a urbe coruñesa, Donosti, Pamplona e outras 20 localidades navarras —ademais dun distrito no municipio vasco de Galdakao— como zonas de mercado residencial tensionado.
A Coruña é o primeiro municipio galego en ser declarado zona tensionada e Galicia, a primeira comunidade do PP que activa a medida do MInisterio
A Coruña convértese así no primeiro municipio de Galicia en acceder a esta declaración, que axiña incluirá tamén a Santiago de Compostela. Únese así aos arredor de 300 concellos no Estado con mercados tensionados, onde residen máis de 8 millóns de persoas, e que poderán conxelar alugueiros e ofrecer bonificacións fiscais aos arrendadores para intentar paliar a grave crise de vivenda.
A declaración da Coruña como zona tensionada supón tamén que Galicia sexa a primeira comunidade gobernada polo PP que activa este procedemento que contempla a Lei de Vivenda para frear a suba de prezos, aínda que a Xunta manifestase en numerosas ocasións que non está de acordo. Catalunya, o primeiro en adherirse e que solicitou a declaración para a maioría dos seus municipios, Euskadi e Navarra son os outros territorios que a activaron.
Segundo os datos que achega o Ministerio, a declaración de zona tensionada en Catalunya provocou, un ano despois da súa entrada en vigor, a redución dos prezos dos alugueiros nun 4,7% de media, en case un 9% en Barcelona e dun 5% nas áreas especificamente incluídas na medida. Ademais, non se reduciu a oferta e hai maior estabilidade nos contratos. "A medida funciona", reivindican desde o departamento que dirixe Isabel Rodríguez.
A medida impide subir os prezos de alugueiro máis do que marque o índice de referencia, inclúe bonificacións fiscais aos arrendadores e limita os importes que fixan os grandes posuidores
Agora, a declaración da Coruña como zona de mercado tensionado supón que, por exemplo, os novos contratos de alugueiro que formalicen os pequenos propietarios teñan que manter o prezo do anterior, agás a actualización anual da renda baseada nun novo índice. Tampouco poderá engadir custos ou gastos que non estivesen contemplados e a suba do importe, no caso de obras ou melloras na accesibilidade, terá un límite máximo do 10%. Ademais, entre as bonificacións fiscais aos arrendadores inclúense deducións de ata un 90% dos impostos que paguen polos seus rendementos se baixan o alugueiros nun mínimo do 5%. Tamén haberá vantaxes para quen introduza no mercado vivendas alugadas a persoas de entre 18 e 35 anos.
No caso dos grandes posuidores —propietarios con máis de dez inmobles urbanos ou unha superficie construída de máis de 1.500 metros cadrados de uso residencial e arrendadores con máis de cinco vivendas en zonas tensionadas— deberán fixar os prezos dos novos contratos de alugueiro en base a un sistema de referencia creado pola Lei de Vivenda. Esta mesma referencia é aplicable aos pequenos alugadores que arrenden por primeira vez ou non o tivesen feito en cinco anos.
Ademais, a norma obriga aos municipios declarados zonas tensionadas a elaborar un plan de medidas específicas a tres anos —ata 2028— para incrementar a oferta de alugueiro e frear a suba de prezos. O Concello da Coruña presentouno a pasada semana antes de remitilo á Xunta e ao Ministerio de Vivenda para que dean o seu visto e prace e entren así en vigor as medidas previstas na declaración.
A declaración obriga o Concello a un plan para frear prezos e aumentar a oferta: A Coruña prevé construír mil vivendas protexidas ou accesibles, dará axudas á rehabilitación e mobilizará pisos baleiros
Entre as medidas anunciadas polo Concello prevese a mobilización de solo para construír unhas mil vivendas protexidas ou de alugueiro accesible, establecer importantes axudas á rehabilitación e mobilizar pisos baleiros (calcúlase que hai uns 19.000 na Coruña) a través da cesión por parte de particulares que faciliten que poidan ser alugados a prezos razoables.
O aumento da vivenda pública é clave no plan, en cuxa presentación a alcaldesa, Inés Rey, lembrou que "son necesarias" 8.000 vivendas deste tipo ou protexidas "para adaptarse á media europea". Así, lembrou que o parque municipal ten 870 pisos de carácter público ou protexidos cando hai máis de 3.700 demandantes, o que demostra o "insuficiente" da cifra. O pasado mes de maio, a rexedora calculaba que a declaración de zona tensionada suporía un aforro de 400 euros anuais aos inquilinos.
Criterios cumpridos
A Coruña inicia así un camiño que axiña encetará tamén Santiago de Compostela, outra das localidades de Galicia que solicitou a súa declaración como zona tensionada. Para logralo, as urbes deben cumprir con dous criterios que marca a normativa de Vivenda. O primeiro é que a carga media do custo da hipoteca ou do alugueiro no orzamento persoal ou da unidade de convivencia, máis gastos e subministros básicos, supere o 30% dos ingresos medios ou da renda media dos fogares.
No caso da Coruña, a memoria xustificativa que acompaña a declaración explica que en base aos datos do Observatorio de Vivenda de Galicia (OVG) de 2023 e 2024, o esforzo financeiro dos fogares sobre a renda media neta de cada un "supera o 30%", situándose por riba do establecido na lei: "1 punto por riba no ano 2023 e 2 puntos por riba no ano 2024". Ademais, e tendo en conta os últimos datos do Ministerio, de 2022, o esforzo financeiro que representa o pago da hipoteca nos fogares do municipio supón o 28% da súa renda neta mensual.
No que ten que ver cos prezos do alugueiro, o Concello lembra que "no 30% dos distritos mais do 50% das súas seccións censuais cumpren os valores", é dicir, supérase ese 30% do esforzo financeiro sobre a renda. Ademais, o 80% dos distritos teñen seccións censuais nas que tamén se dan estes requisitos. En resumo, a administración local indica que o 42% das seccións censuais da Coruña (78 de 186) presentan esta circunstancia.
No 42% das seccións censuais da Coruña a carga do alugueiro supón máis do 30% da renda media do fogar
O outro dos criterios a cumprir para a declaración de zona tensionada é que o prezo de compra ou alugueiro da vivenda experimentase nos cinco anos anteriores á declaración "unha porcentaxe de crecemento acumulado polo menos tres puntos porcentuais superior á porcentaxe de crecemento acmulado do IPC da comunidade autonóma correspondente".
O Concello lembra que os datos do OVG indican que "o crecemento acumulado do prezo do alugueiro supera en máis de tres puntos o crecemento acumulado do IPC para os cinco anos do período 2018-2022, sendo 15,70 puntos superior" e que mesmo os datos máis conservadores do Ministerio tamén indican que as cifras superan o limiar marcado.
A suba do alugueiro entre 2018 e 2022 na Coruña foi case 16 puntos superior ao incremento do IPC
No caso da compra de vivenda libre, indica que os prezos facilitados polo IGE "sitúan a diferenza do crecemento do prezo de compra de vivenda, 12,2 puntos por riba do crecemento do IPC". Ademais, sinala que en case a metade das seccións censuais (o 49%) do municipio se cumpren os criterios.
Como resumo, e con todos os datos recollidos, o Concello advirte que na Coruña "dáse a existencia dun especial risco de abastecemento insuficiente de vivenda para a poboación residente en condicións que a fagan accesible" de cara á declaración de zonas tensionadas en determinados ámbitos territoriais do municipio. Con todo, e nunha "análise final de conxunto", o informe lembra que o 50% dos distritos cumpren cos requisitos A e/ou B que indica a lei, ao tempo que "o criterio A e/ou B se cumpre para o 70% das seccións censuais".
"Na Coruña hai un especial risco de abastecemento insuficiente de vivenda para a poboación en condicións accesibles"
O Concello considera que todos estes datos "permiten considerar a posible idoneidade da extensión de declaración de zona tensionada a todo o municipio" e que sexa o plan que acompaña a declaración o que "avalíe e axuste as medidas correctoras mais acaídas para as casuísticas e características dos distintos distritos e do municipio no seu conxunto". Finalmente, o BOE confirmou a declaración de todo o Concello como zona tensionada, unha medida que terá efecto desde xa, ao facerse aplicable no día seguinte á súa publicación no boletín oficial.
