A Comisión Europea propón un regulamento para dar seguridade xurídica ás administracións que limiten os alugueiros de corta duración e outros usos non residenciais, pero non as obriga a adoptar esas medidas

A vivenda segue sendo un dos problemas que máis preocupan tanto en España como no resto de Europa. Segundo Eurostat, a oficina estatística da UE, "en 2024 os custos da vivenda superaban o 40% da renda dispoñible en case un de cada dez fogares das cidades da UE e no 6,3% dos fogares das zonas rurais". En España, entre 2015 e 2024 os prezos aumentaron un 60,3%, sete puntos máis que a media comunitaria.

Tres anos despois da entrada en vigor da Lei polo Dereito á Vivenda, a Comisión Europea presentou o pasado mércores unha nova proposta que, en palabras da ministra de Vivenda e Axenda Urbana, Isabel Rodríguez, non presenta "ningunha contradición" coa normativa española.

Trátase da proposta de Regulamento de Vivenda Asequible, cuxo obxectivo non é harmonizar as políticas de vivenda dos Vinte e sete nin obrigar ás administracións a impoñer restricións, senón establecer un marco xurídico común para determinar cando e baixo que condicións poden limitarse determinados usos da vivenda sen vulnerar as liberdades do mercado interior. A Comisión busca así reducir a inseguridade xurídica e a litixiosidad á que se enfrontan concellos e gobernos que tratan de intervir en mercados especialmente tensionados.  

A proposta céntrase fundamentalmente en dous tipos de actuacións: as restricións aos alugueiros de curta duración e as que afecten á compra ou uso de inmobles que non se destinen á vivenda habitual. Pero Bruxelas non concede ás administracións novas competencias para adoptalas: esas facultades terán que existir xa na lexislación nacional.

Para poder acollerse a este marco, unha administración deberá acreditar primeiro que se atopa ante unha zona tensionada de vivenda. Como regra xeral, o prezo dunha vivenda media terá que equivaler polo menos a oito anos de renda dispoñible per cápita, esa relación entre prezo e renda deberá aumentar durante os dez anos anteriores e, atendendo á evolución da poboación e da oferta e demanda de vivenda, deberá ser improbable que a tensión desapareza durante os tres anos seguintes.

Iso non bastará para impoñer unha restrición. A administración terá que probar tamén que os alugueiros de curta duración prexudicaron de forma significativa a dispoñibilidade ou a asequibilidad da vivenda durante polo menos os tres anos anteriores. Ademais, deberá demostrar que non existe outra medida menos restritiva igual de eficaz.

Despois de ser presentado, este regulamento pasará polo Parlamento Europeo e o Consello para a súa aprobación e entrada en vigor, pero, é esta unha medida eficaz para erradicar o grave problema da vivenda ou trátase doutro parche?

O problema está nos pisos turísticos

Víctor Palomo, avogado especialista en vivenda, aclara a infoLibre que a proposta de Bruxelas é unha medida que habilita un marco regulatorio para que as administracións poidan actuar con maior seguridade xurídica, pero non as obriga a adoptar restricións.

"Non é unha obriga, senón unhas posibles ferramentas para que os concellos, se queren, as poidan aplicar”, explica. Aínda que se trata dun regulamento e, se se aproba, será directamente aplicable, as administracións non estarán obrigadas a adoptar as restricións que contempla.

“Isto vímolo tamén coa Lei de Vivenda, que ao supoñer voluntariedade e non unha imposición, os concellos non o están aplicando”, puntualiza, o que levaría a ver esta medida “de parche, de boa intención ou de cosmética”.

Na práctica, de saír adiante esta medida da Comisión Europea, a situación da vivenda, polo menos no caso de España, podería quedar tal e como está. Para que se dese o cambio, segundo Palomo, faría falta “vontade e enerxías”: "Vimos que coa Lei de Vivenda non funcionou e que mesmo estar a perseguir todos os pisos turísticos pesa moito para unha Administración".

Sen ir máis lonxe, só Catalunya, Navarra, Euskadi, Asturias e Galicia declararon zonas tensionadas ao amparo da Lei de Vivenda, con resultados “moi tímidos”, segundo Palomo.

O avogado especialista en vivenda fai fincapé nos pisos turísticos, os cales cre que deberían ser eliminados e sancionados de xeito contundente para que este tipo de medidas prosperen. Menciona casos como os de Nova York ou París, nos que a regulación de pisos turísticos pasa por establecer usos acoutados –só 90 días ao ano por piso ou só se permite alugueiro de cuartos onde viva o propietario–. Aínda así, estas medidas supoñen un gran esforzo para as administracións, as cales deben investir en crear un amplo corpo de inspectores para comprobar que estas medidas cúmprense.

"As vivendas son para vivir e non para facer un negocio"

“A proposta de Bruxelas ten boa fe en principio, pero o que supón é que teñas que xerar moito gasto para perseguir se se están cumprindo estas medidas ou non”, sinala.

Fala tamén do caso de Madrid, cidade na que na app de aloxamentos turísticos Airbnb ofértanse arredor de 18.000 pisos turísticos, pero cando o Concello da capital dá datos fala de aredor de 1.900 pisos turísticos legais.

“Estamos a falar de que aproximadamente un 90% dos pisos turísticos son ilegais; é dicir, a norma é o ilegal. Entón, todo o que non pase pola prohibición e eliminación do concepto de piso turístico, vai custar moito para que triunfe”, conclúe.

“Para que sexa eficiente habería que aplicar unha normativa complexa e interpretativa”, agrega, porque a “vaguidade normativa” existente en España “é o caldo de cultivo que busca a xente que se dedica a alugar pisos turísticos”.

“O noso principal problema en España non se vería solucionado con esta lei, porque o principal problema son os pisos turísticos ilegais. As vivendas son para vivir e non para facer un negocio”, sentenza.