Á espera do que acabe sucedendo en Compostela, a posta en marcha da zona tensionada vai implicar a aplicación dun amplo conxunto de medidas na cidade da Coruña
O pasado 29 de xullo o Ministerio de Vivenda e Axenda Urbana incluíu oficialmente A Coruña entre as zonas residenciais tensionadas, a figura que permite aplicar medidas que buscan a contención dos elevados prezos do alugueiros que dende hai anos se están a converter nun dos principais problemas do país. Santiago, que tamén iniciou hai meses o proceso para ser declarado como zona tensionada, deberá seguir agardando, despois de que unha vez máis a Xunta rexeitase a solicitude. Aínda que a declaración corresponde ao Ministerio, estas deben contar coa aprobación dos Gobernos autonómicos.
Así, á espera do que acabe sucedendo en Compostela, a posta en marcha da zona tensionada vai implicar a aplicación dun amplo conxunto de medidas na cidade da Coruña, que afectan principalmente a arrendadores e inquilinos e que poden supor cambios nos prezos que se cobran polo alugueiro dunha vivenda. As medidas, en todo caso, son diferentes no caso dos grandes propietarios (aquelas persoas ou empresas que en total posúen máis dez inmobles ou máis de cinco nesa zona tensionada) e dos pequenos propietarios, que son a gran maioría en Galicia.
Que pasa coas vivendas que xa están a alugar pequenos propietarios?
Os pequenos propietarios que xa están a alugar unha ou varias vivendas poderán manter o prezo que xa están a cobrar, e o mesmo sucederá se asinan un novo contrato. Iso si, só poderán incrementar o custo en base ao índice de referencia fixado polo Ministerio de Vivenda, un 2,10% anual
Os pequenos propietarios (despois falaremos dos grandes propietarios) que xa están a alugar unha ou varias vivendas poderán manter o prezo que xa están a cobrar, e o mesmo sucederá se asinan un novo contrato. Esta norma tamén se aplica aos arrendadores que alugaron a súa vivenda nalgún momento nos últimos cinco anos. Iso si, só poderán incrementar o custo en base ao aumento do IPC (para contatos anteriores a 2023) ou seguindo o índice de referencia fixado polo Ministerio de Vivenda. En ambos os dous casos o incremento máximo permitido é algo máis do 2% anual.
Estes arrendarores tampouco poderán engadir ao prezo anterior do alugueiro novos gastos (como cobrar un extra polo garaxe ou o trasteiro ou tentar imputar aos inquilinos o pagamento da cota da comunidade ou do IBI. No caso de se realicen obras de eficiencia enerxética ou de melloras na accesibilidade, como por exemplo a intalación dun ascensor, poderán aumentar a renda nun máximo do 10%. Tamén poderán aplicar este incremento máximo do 10% no caso de que decidan asinar un contato de alugueiro de longa duración, por un período de dez anos ou máis.
E no resto dos casos, como afectará a aplicación da zona tensionada?
Cando o arrendador sexa un gran propietario ou cando un pequeno propietario decida poñer no mercado unha vivenda que non estivera alugada nos cinco anos anteriores os contratos de alugueiro deberán establecerse de acordo ao índice de prezos de referencia fixado polo Ministerio de Vivenda
Na maior parte dos casos, a aplicación da zona tensionada só terá o efecto de limitar as subas dos alugueiros a un 2% anual, como vimos. Pero isto non será así, en teoría, cando o arrendador sexa un gran propietario ou cando un pequeno propietario decida poñer no mercado unha vivenda que non estivera alugada nos cinco anos anteriores.
Nestas situacións, os contratos de alugueiro deberán establecerse de acordo ao índice de prezos de referencia fixado polo Ministerio de Vivenda. Este índice ofrece un rango de prezos aos que o alugueiro dunha vivenda debe acollerse en base ao barrio no que se sitúe, a superficie do inmoble, o andar que ocupe, a súa antigüidade e estado ou os servizos adicionais cos que conte (ascensor, garaxe, patio, piscina comunitaria...) ou se está amoblado. Os prezos establecidos, como veremos a continuación, son notablemente inferiores aos que neste momento se están a pedir para alugar unha vivenda no centro da Coruña ou de Santiago de Compostela.
Cómpre destacar, en todo caso, que os grandes posuidores con dez inmobles ou máis (ou cando menos con cinco na mesma zona tensionada) son relativamente pouco frecuentes en Galicia, cun parque de alugueiro dominado polos pequenos posuidores a quen esta norma afecta en moita menor medida. Unha investigación de Civio revelou que apenas o 3% das vivendas alugadas en Galicia pertencen a empresas con 50 inmobles ou máis.
Que outras medidas implica a declaración de zona tensionada?
Os prezos establecidos polo Ministerio son notablemente inferiores aos que neste momento se están a pedir para alugar unha vivenda no centro da Coruña ou de Santiago de Compostela
A norma obriga aos municipios declarados zonas tensionadas a elaborar un plan de medidas específicas a tres anos —ata 2028— para incrementar a oferta de alugueiro e frear a suba de prezo. Por exemplo, A Coruña prevé mobilizar solo para construír unhas mil vivendas protexidas ou de alugueiro accesible, establecer importantes axudas á rehabilitación e mobilizar pisos baleiros (calcúlase que hai uns 19.000 na Coruña) a través da cesión por parte de particulares que faciliten que poidan ser alugados a prezos razoables.
Como se aplicarán as medidas de control do prezo dos alugueiros?
Unha norma non ten efectos sen unha administración que vele polo seu cumprimento. O efecto de contención dos prezos só se conseguirá se os arrendadores se axustan aos novos prezos de referencia fixados para os contratos ou a súa actualización, se as administracións exercen a súa función de vixilancia e regulación ou se os inquilinos denuncian o incumprimento da legalidade.
Algunhas voces xa están a advertir da posibilidade de que propietarios tenten burlar o prezo de referencia fixado a través de fórmulas ilegais, como esixir un pagamento extra máis aló do establecido no contrato. A isto súmase a dificultade existente en moitos casos para coñecer se un arrendador é ou non un gran posuidor, como destacaba hai uns días La Opinión de A Coruña nesta información.
Cando poderían baixar os alugueiros na Coruña ou Santiago seguindo o Índice de Referencia?
Algunhas voces xa están a advertir da posibilidade de que propietarios tenten burlar o prezo de referencia a través de fórmulas ilegais, como esixir un pagamento extra. A isto súmase a dificultade existente en moitos casos para coñecer se un arrendador é ou non un gran posuidor
Calquera persoa pode consultar na web do Ministerio de Vivenda os valores do Sistema Estatal de Referencia de Prezos de Alugueiro de Vivenda. A aplicación, unha vez introducidos os datos do inmoble (estado de conservación, servizos adicionais...), ademais dos que xa están presentes na información do Catastro, ofrece un prezo de referencia, cun amplo rango entre un valor mínimo e outro máximo. Este último é o que debe ser respectado polos arrendadores á hora de establecer un novo prezo.
En calquera caso, mesmo este valor máximo adoita situarse moi por debaixo do actual prezo de mercado para os novos alugueiros, mesmo sumando servizos adicionais, coma a existencia dunha praza de aparcamento (esta só incrementa o prezo suxerido nuns 15 ou 20 euros, un dos aspectos máis criticados ao índice de cálculo).
Un inmoble medio (duns 80 metros cadrados e 20 anos de antigüidade) no barrio herculino dos Mallos, no que nestes momentos se están a pagar uns 638 euros de media polos alugueiros, debería ser arrendado por un prezo entre 400 e 560 euros
Procurando diferentes vivendas en varios puntos das cidades da Coruña e Santiago podemos facernos unha idea dos valores achegados pola aplicación. Por exemplo, un inmoble medio (duns 80 metros cadrados e 20 anos de antigüidade) no barrio herculino dos Mallos, no que nestes momentos se están a pagar uns 638 euros de media polos alugueiros, debería ser arrendado por un prezo entre 400 e 560 euros.
Os prezos suxeridos son algo maiores noutros barrios da cidade, coma o Ensanche, Monte Alto ou Catro Camiños, que xa nestes momentos teñen prezos superiores. O aforro para un inquilino dun inmoble na Coruña (no caso de que o propietario sexa un gran posuidor ou de que a vivenda non fora alugada nos últimos anos) moveríase entre os 70 e os 200 euros mensuais.
O mesmo sucedería en Santiago, por exemplo no Ensanche, onde na actualidade o prezo medio dos alugueiros está a acadar os 700 euros. O índice de referencia suxire aquí un prezo entre 500 e 650 euros
O mesmo sucedería en Santiago de Compostela, por exemplo no Ensanche, onde na actualidade o prezo medio dos alugueiros está a acadar os 700 euros. O índice de referencia suxire aquí un prezo entre 500 e 650 euros, algo superior nos barrios de Conxo ou Fontiñas e algo inferior no de Vista Alegre. Os aforros para os inquilinos móvense de novo entre os 50 e os 100 euros mensuais.
Por suposto, trátase de estimacións baseadas en exemplos concretos e hai que ter en conta que o prezo do alugueiro dun inmoble pode variar moito en función da súa superficie, antigüidade e estado de conservación.
