"Cos locais comerciais hai demasiada oferta e pouca demanda, pero no mercado dos pisos sucede á inversa", explica o arquitecto Alexandre Cameselle, que ve factible ter "200 vivendas máis" en Vigo nun ano se a Xunta actualiza as normativas

O cambio de uso de locais comerciais a vivendas é unha alternativa que medra en Galicia de forma parella ás dificultades para atopar unha vivenda nas cidades tanto para alugar como para mercar. Facerse cunha vivenda en propiedade en Galicia foi un 6,6% máis caro en 2022 que no ano anterior, e alugar unha vivenda era un 30% máis caro o ano pasado que en 2015. Vigo é a cidade con máis vivendas en alugueiro dispoñibles, pero non pasa das 550, mentres que hai 3.523 demandantes de vivenda de alugueiro inscritos no rexistro da Xunta. “Cos locais comerciais hai demasiada oferta e pouca demanda, pero no mercado dos pisos sucede á inversa, e non hai pisos de gama media para comprar”, explica o arquitecto vigués Alexandre Cameselle.

Cameselle especializouse en converter locais comerciais baleiros en vivendas no seu estudio en Vigo, AC8 Arquitectura, e aínda que explica que as diferentes normativas actuais dificultan coñecer facilmente os requisitos a cumprir en cada caso, ve esta como unha opción de futuro tanto para quen busca vivir no centro da cidade como para quen precisa obter rendemento dun espazo que cos cambios nas pautas de consumo non atopa un comercio que o explote.

“Reconverter un local nunha vivenda é cuestión de meses, ademais, é máis ecolóxico porque o formigón –que é o máis contaminante do proceso– que se precisaba xa se gastou. O que fagas ten que ser igual que unha vivenda recentemente construída, polo que esa nova vivenda vai ser a mellor do edificio”, argumenta o arquitecto Alexandre Cameselle, que se instalou en Vigo despois de traballar no estudio de Norman Foster en Londres.

"En Vigo coa inestabilidade urbanística foise esgotando a vivenda que había"

O cambio de uso dos baixos comerciais a vivendas xa se pode facer hai anos e noutras partes do Estado é moi frecuente recorrer a esta figura debido á densidade da demanda. De feito, en Barcelona e Madrid existe xa unha limitación de vivendas por metro cadrado. Isto non sucede de momento en Galicia, onde rexen as normas de habitabilidade e hai que cumprir coa normativa estatal, a municipal e a autonómica. 

“Aquí non había necesidade de empregar esta opción, pero dun tempo a esta parte, e sobre todo despois da pandemia, os locais comerciais foron perdendo valor polo incremento do comercio online e das grandes superficies. E a medida que se foron densificando as cidades, en Vigo coa inestabilidade urbanística foise esgotando a vivenda que había”, sinala Cameselle, que hai un ano que se dedica a estes proxectos e todas as semanas recibe varias propostas de locais para valorar. Neste momento ten catro licencias en trámite no Concello de Vigo e unha no de Poio, ademais de varios proxectos novos en marcha.

A Xunta está en trámites para aprobar un decreto polo que se modifican as normas de habitabilidade de vivendas de Galicia, a consulta pública do borrador deste documento rematou no mes de marzo. “O que buscamos é que se un baixo non vai ter uso comercial, poida ter un uso residencial”, indicou Alfonso Rueda o pasado febreiro, é dicir, “non se trata de evitar o uso comercial dos locais senón de posibilitar outros”. 

Segundo os datos da Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (FEGEIN) en Vigo hai uns mil locais comerciais sen uso, polo que o arquitecto de AC8 agarda que esta modificación permita axilizar o proceso e que o cambio de uso de comercial a residencial se converta nunha “alternativa real”. “Poderíamos ter duascentas vivendas máis na cidade nun ano”, asegura.

“A normativa actual da Xunta para os cambios de uso está máis pensada para obra nova e nestes casos hai certos requisitos que son complicados de conseguir, trátase de abrilo un pouco para que despois os concellos poidan regular en cada sitio”, detalla o arquitecto. No caso de Vigo o primeiro que hai que facer é ver en que Plan Xeral de Ordenación Urbanística (PXOM) está o local, o que supón dificultades diferentes, por exemplo, no plan novo todos os edificios que teñen que ter unha praza de garaxe por vivenda, o que imposibilita en moitos casos que un local aí se aproveite como residencia, mentres que no plan de 1993 había excepcións nalgúns casos. 

Cameselle deseñou un sistema para analizar os locais que lle permite valorar se son válidos ou non para este cambio de maneira sinxela e rápida, pois a xente bótase cara a atrás se ten que pagar por un estudo completo. Unha vez que o local ten potencial valóranse cuestións da comunidade de propietarios como a saída de fumes, que nos edificios antigos pode ser unha complicación.

O arquitecto destaca que as vivendas de planta baixa "son moi boas para accesibilidade das persoas maiores ou como primeira vivenda para a xente nova"

Co visto e prace do Concello de Vigo, que pode tardar ata tres meses, o proxecto ten que ter en conta asuntos como o da preservación da intimidade: “Se a fachada do local está pegada a un espazo público, un dos problemas que hai que ter en conta é o da privacidade. Esta é unha das cousas que a Xunta quería flexibilizar. Agora mesmo para iluminar unha vivenda as fiestras non poden estar a máis de 1,10 m de altura do interior do local, pero para que a xente non te poida mirar as fiestras non poden estar a menos de 1,8 metros de altura do espazo exterior. Un conflito de requisitos que agora salvamos elevando (cando é posible) o chan interior do local ou facendo un pequeno soportal dianteiro (que dota de privacidade e permite ter as fiestras á altura estándar)”.

O arquitecto agarda que a Xunta concrete máis o texto que pasou por exposición pública porque tiña “moitas intencións e non tantos números”. “O que non estea especificamente explicado queda despois suxeito a interpretación e non aporta seguridade ao sector”, apunta. Con todo, Alexandre Cameselle defende que noutros países europeos esta práctica é moi común e hai moitas vivendas de planta baixa: “Son moi boas para accesibilidade das persoas maiores ou como primeira vivenda para a xente nova”.