Os indicadores do IGE de accesibilidade de compra dunha vivenda amosan a finais de 2024 unha situación algo mellor que a de 2023 grazas ao descenso dos tipos de xuro das hipotecas. Porén, o risco financeiro e o esforzo económico necesario para mercar un inmoble seguen preto dos niveis máis elevados da última década

"Case che compensa máis mercar un piso". No actual contexto de crise da vivenda non son poucas as persoas que, ante a escalada de prezos dos alugueiros escoitaron esta frase ou formularon este pensamento. Pero quen pode mercar unha vivenda en Galicia? En paralelo co encarecemento dos alugueiros tamén foi aumentando nos últimos anos o prezo de compra, que xa se sitúa no máximo histórico acadado xusto antes do estoupido da burbulla inmobiliaria en 2008, co prezo da vivenda nova moi por riba dese nivel máximo.

Subiron os prezos de compra e encarecéronse tamén as hipotecas coa suba do Euríbor, que elevou o tipo medio ofrecido polas entidades bancarias do 1,98% de 2021 ata o 3,58% de final de 2023. O descenso do Euríbor, iniciado tras as baixadas dos tipo de xuro decretados polo BCE, ofreceu un respiro aos posibles compradores (e ás persoas cunha hipoteca de tipo variable), pero aínda aí as hipotecas contratadas en Galicia no ano 2024 tiveron un tipo medio do 3,41%.

O IGE publicou hai uns días o seu informe anual sobre accesibilidade da vivenda, que recolle un conxunto de indicadores que permiten analizar as dificultades existentes en cada momento para a compra dun inmoble. A situación no peche do ano 2024 en Galicia mellorou un chisco en relación ao ano 2023 grazas á devandita baixada do euríbor e o abaratamento das hipotecas, pero o esforzo económico necesario para mercar unha vivenda segue nos niveis máximos da última década.

Segundo o IGE, unha persoa cun salario medio en Galicia non se pode permitir mercar unha vivenda de máis de 165.000 euros, 145.000 euros se a hipoteca se contrata cun tipo fixo -máis seguro- e cun prazo de 20 anos

Un dos datos que ofrece o IGE é un prezo de referencia para a compra dunha vivenda. Trátase do prezo máximo que unha persoa cun salario medio se pode permitir pagar por un inmoble para que non teña que dedicar máis dun terzo do seu soldo a pagar as cotas dun préstamo hipotecario. Segundo o IGE o prezo desa vivenda non debería superar os 165.000 euros, 145.000 euros se a hipoteca se contrata cun tipo fixo -máis seguro- e cun prazo de 20 anos.

Abonda con revisar os prezos polos que na actualidade se están vendendo vivendas en Galicia, máis elevados na maior parte do territorio -especialmente nas cidades- para comprobar que a adquisición dun inmoble está neste momento fóra do alcance dunha parte importante da poboación galega, mesmo tendo un salario medio.

Unha persoa cun salario medio debe dedicar preto do 30% do seu soldo ao pagamento das cotas dunha hipoteca estándar. A porcentaxe está no límite máximo aconsellable

Outros indicadores publicados esta semana polo IGE son os de esforzo financeiro e exposición ao risco. O primeiro amosa que parte do salario debe dedicar unha persoa -cun salario medio- para pagar as cotas dunha hipoteca estándar dunha vivenda cun prezo tamén situado na media. 

Neste momento o esforzo financeiro medio en Galicia para as persoas que contratan unha hipoteca sitúase no 27,6%, 31,3% no caso dunha hipoteca a 20 anos cun tipo fixo. Os dous valores descenden un chisco dende os niveis acadados en 2023 (28,7% e 32,3%), grazas ao descenso do Euríbor, pero seguen no seu valor máis alto dende o ano 2014.

O nivel do 30%, que rolda neste momento o indicador, é importante, pois trátase da porcentaxe máxima que se recomenda empregar do salario para o pagamento dunha vivenda, ben cun alugueiro, ben a través dunha hipoteca. 

O indicador de exposición ao risco rolda o 90% e recoméndase que non supere o 100%

Relacionado con isto, o indicador de exposición ao risco defínese como o cociente entre o prezo medio dunha vivenda estándar e o prezo máximo que se pode permitir pagar o asalariado medio por unha vivenda estándar sen incorrer nun risco financeiro excesivo. A recomendación é que non supere o 100% e neste momento está en 82,9% (93,9% no caso dunha hipoteca de tipo fixo a 20 anos).

O indicador mellora dende o pasado ano (86,2% e 96,9%), pero de novo mantense preto do nivel máis elevado na última década. Entre 2001 e 2013 este indicador de exposición ao risco superou durante moitos anos o 100%, nun tempo de burbulla inmobiliaria que acabou por estoupar.

2024 rexistra con 3.149 vivendas rematadas e 3.842 iniciadas o valor máis alto deste indicador na última década. Son vivendas 'libres' pois o pasado ano só se remataron 5 vivendas protexidas en Galicia

Dende algúns sectores vén sinalándose a falta de vivenda dispoñible como o principal factor que explica a escalada de prezos tanto de alugueiro coma de compra. En efecto, dende o estoupido da burbulla inmobiliaria provocada polo exceso de construcción de inmobles, o número de novas vivendas que cada ano chegan ao mercado descendeu notablemente en Galicia. Das preto de 37 mill vivendas rematadas en 2008 en Galicia pasouse a menos de mil en 2016 e a unha cifra entre dúas mil e tres mil entre 2017 e 2024.

2024, en todo caso, rexistra con 3.149 vivendas rematadas e 3.842 iniciadas o valor máis elevado deste indicador dende o ano 2013. Falamos, por suposto, de vivenda libre, pois durante o pasado ano tan só se remataron 5 vivendas protexidas en Galicia. Iniciáronse, ademais, 169, unha cifra moi cativa que mesmo foi superada nos anos 2020 e 2022.

A rehabilitación segue en cifras cativas. En 2024 creáronse 776 novas vivendas en Galicia a través da reforma de inmobles

Non se fala tanto das vivendas baleiras, un capítulo no que Galicia é líder en todo o Estado con preto de medio millón de inmobles non ocupados, uns 90 mil nas sete cidades, onde hai barrios céntricos nos que no 40% dos inmobles non vive ninguén.

Tampouco se pon o énfase na rehabilitación, que continúa a presentar cifras cativas en Galicia. En 2024 creáronse 776 novas vivendas en Galicia a través da reforma de inmobles, o número máis elevado dende o ano 2009, pero aínda en nives case testemuñais.

A cifra de vivendas que se compran e se venden en Galicia é moi alta. O pasado ano foron 28.387, o número máis elevado dende o 2008 do estoupido da burbulla inmobiliaria (29.575)

Aínda así, a cifra de vivendas que se compran e se venden en Galicia é moi elevada. O pasado ano foron 28.387, o número máis elevado dende o 2008 do estoupido da burbulla inmobiliaria (29.575) e non lonxe dos datos máximos da serie histórica. Son, iso si, vivendas de segunda man na súa maioría (o 87,6%). Só 2.475 das vivendas transaccionadas o pasado ano foron inmobles novos. Entre as cifras totais de inmobles vendidos houbo tamén 397 vivendas protexidas.

As áreas urbanas son as zonas nas que máis vivenda se mercou, encabezadas pola Coruña (2.956) e Vigo (2.642)

As áreas urbanas son as zonas nas que máis vivenda se mercou, encabezadas pola Coruña (2.956) e Vigo (2.642), con Ferrol en terceiro lugar (1.230). As sete cidades suman máis dun terzo do total de transaccións e concellos das súas áreas metropolitanas, coma Narón, Oleiros, Ames, Arteixo, Culleredo, Sada ou O Porriño tamén aparecen nas primeiras posicións.

As sete cidades suman máis dun terzo do total de transaccións, pero tamén outro tipo de concellos, máis lonxe das cidades, presentan un importante incremento das compras

Porén, tamén outro tipo de concellos, situados máis lonxe das cidades, presentan nos últimos anos un importante incremento das compras de vivenda. Cerceda, Vimianzo, Laxe, Mondoñedo, Salvaterra de Miño ou Padrón son algúns exemplos, o mesmo que localidades rurais coma Esgos, Muras, Carballeda de Valdeorras, Carballedo, Coles ou A Pobra de Trives.